[摘要] 伴随着楼市进入深度调控，降杠杆措施对房企的影响也在逐步放大。近日，融创收购万达成了资本市场关注的大事件，一边是斥资632亿元收购万达旗下文旅和酒店资产的融创中国在不断增加杠杆，而另一边则是出售资产方万达的去杠杆之举。
伴随着楼市进入深度调控，降杠杆措施对房企的影响也在逐步放大。
近日，融创收购万达成了资本市场关注的大事件，一边是斥资632亿元收购万达旗下文旅和酒店资产的融创中国在不断增加杠杆，而另一边则是出售资产方万达的去杠杆之举。
实际上，国内房企一直处于高负债的运行轨道中，而随着房地产调控和外部资金环境变化等一系列压力接踵而来，一些大型房企正在着手优化资本结构，降低财务杠杆。
但是，当前房企的融资环境也不容乐观，信贷层面的收紧与融资成本的升高，正在让处于去杠杆十字路口的房企们难以抉择，如何保障接下来资金生命链的有效延续，或许将是接下来房企们需要思考的重要问题。
未雨绸缪去杠杆
上周财经圈的一大热点事件便是万达将13个文旅项目和76个酒店项目以632亿元的价格甩卖给了融创中国。对此，万达董事长王健林表态称，“此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。”
而实际上，近日降低财务杠杆、优化资本结构的不仅是万达，还有在香港上市的另一家大型房企恒大。恒大在7月3日公告称，截至6月30日，集团已完成了全部永续债赎回工作，共计1129.4亿元，实现对资本市场的承诺；此前，其大举引进战略投资者增资并还债。
业内人士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，对于万达来说，文化地产项目资金规模大，所以这个时候确实需要有类似的管制做法出现。类似的管制也要求万达积极开拓新的投资模式，而不是单纯的资金密集型项目。
“去杠杆的重要原因在于，外面的资金面开始收紧了，这对很多房企来说自然需要考虑轻资产模式。新一轮扩张的节奏较快，但后续资金跟进不到位，所以这个时候会有类似的“减负”做法出现。从内部来看，也和企业转型的考虑有关。”他说。
与此同时，中国社科院金融研究所研究员尹中立指出，从大背景看，全球央行在缩表，都是在做一些去杠杆的工作。
尹中立在接受媒体采访时就指出：“从去年四季度开始，按揭贷款、开发贷款都不同程度地受限，而按揭贷款是开发商资金回流的主要通道之一，两股力量导致的结果是开发商的现金流在去年四季度之后就变差了。”
“在这一压力下，有的开发商可能判断是短期的市场变化，但是看了半年多之后可能发现，这一变化不是短期，而是中长期的变化，因此就必须调整自己的负债结构。尤其是一些中小型房企急于扩大规模，掌门人对地产形势判断过于乐观，从去年就拼命地通过负债购地，未来就会有巨大的流动性风险。”尹中立说。
去杠杆讲究策略
在全球去杠杆的背景下，国内房企的去杠杆已是迫在眉睫。
根据数据显示，今年一季末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家上市房企的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。
其中，鲁商置业、珠江控股、\*st金宇三家上市房企的负债率甚至超过90%，而绿地控股、嘉凯城等负债率也均为89%。
有消息指出，包括绿地在内的几家房企已从多举措入手降负债，包括定增、资产证券化、降低整体融资成本、提升长债占比、优化负债结构等。其中，定增若能实施，将直接有利于降低负债率，目前监管层对房企再融资还没有最新松动表态，不过排队已经比较靠前；另外，公司在资产证券化方面做了不少工作。
对此，尹中立指出，去杠杆最有效的方法就是卖资产，比如万达；其次是债务本身的置换，用低利率债务置换高利率债务、用长期债务置换短期债务等；第三种是引进新股东，补充资本金，比如乐视引进孙宏斌、恒大引进战略投资者增资还债等。
“在公司中长期战略不变的情况下，应该是持续降低整体利率水平，持续优化债务结构，这是一个循序渐进的过程，而不是仅凭一个动作就能决定的结果。”某房地产企业内部人士在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言。
“如果公司负债率短期内有大的波动，不管是向上还是向下，都意味着改变了原来的发展节奏，大幅调整战略，比如万达直接卖资产。如果公司中长期发展战略没发生变化，理论上短期内也不可能出现负债率的大幅上涨或下跌，如果出现这种情况可能是不健康的。”上述内部人士说。
该人士认为，房企去杠杆的难点在于若没有品牌支撑，那么去杠杆的意义是不大的，或者说单纯的低资金规模运行，其实还是会有很多风险的。
资金链问题待解
“去杠杆的一个很重要的手段就是积极进行融资模式创新，甚至是需要让其他企业主动承担参股，这个时候房企自身的投资规模就会相对减小。”他说。
因此，如何维系资金链的稳定成了当前房地产企业在去杠杆“十字路口”所面临的重要问题。
然而，目前房地产企业的融资环境并不乐观。
来自中原地产研究中心统计数据显示：2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的融资仅1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿。同比减少幅度达到了74%。2017年6月单月房企融资金额为401亿，而2016年6月同期房企的融资金额为958.6亿，月度同比跌幅为58%。
不仅如此，从资金价格看，2017年以来发行的债券利率均在5%-6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。
对此，中原地产首席分析师分析认为，2017年半年房企发债难度加大，对房企来说将明显提高资金价格。
“房企的资金压力加大，整体看，海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。同比前期拿了较多土地的企业，因为已经杠杆过高，这对后续开发来说，资金成本增加，将影响销售预期。”该分析师在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
与此同时，他认为，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。
“叠加最近的全国多个城市房地产市场调控，人民币贬值对房地产市场的利空将加大，在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。”该分析师坦言。
中原地产认为，美元走强之后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。房企面临“海内海外融资收紧 销售回款减少”等多重难题，如果2018年的市场继续低迷，企业的盈利能力将受到很大影响，部分企业的资金链将出现问题。。