[摘要] 楼市已经历连续三个月的高强度调控，从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅降温。
热点城市周边楼市成投资新宠
楼市已经历连续三个月的高强度调控，从最初的限购、限贷，紧接着的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅降温。
但需注意的是，由于下降并不是自发性调整，住房价格依然坚挺，且因“溢出”效应热点城市周边地区成为替代的“投资标的”，导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。
专家指出，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，城市界限越来越模糊，区域概念强化。建议将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待，在一城一策的基础上，探索区域协调施策。
溢出效应热点城市周边成“香饽饽”
5月底，临近端午时节，湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡。房企提前造势，游子开始返乡，街头小巷也流传着这样的广告：钱存银行不买房，银行贷款给老王。老王拿钱去买房，心中女神嫁老王……难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。
安徽六安也因合肥的火热以及限购，其房地产市场逐步升温，销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示，2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米，同比增长126.1%，增幅为全省之首；销售金额达308.79亿元，首次突破300亿元大关。
近两年大热的郑州更是因都市圈因素影响，其周边县市楼市也纷纷开启大热模式。洛阳方面，作为国家区域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛阳地铁、自贸区等因素的影响，洛阳房地产市场异常火爆，部分楼盘出现量价齐升状态。2016年洛阳市商品房销售面积为770.4万平方米，比2015年全年的687.3万平方米增加了12.1%，商品房销售额为350.1亿元，比2015年全年的295.6亿元增加了18.44%。
开封方面，房地产市场从成交到开发投资，均进入快车道。2017年一季度，开封市gdp为374.97亿元，较上年同期增长8.6%，增速提高0.4个百分点，高于全国1.7个百分点。具体来看，开封一季度固定资产投资（不含农户）完成179.63亿元，比上年同期增长12.9%，其中，房地产开发投资完成32.27亿元，比上年同期增长22.3%，增幅居全省第7位。
新乡方面，1至4月完成固定资产投资492.51亿元，同比增长12.6%，高于全省平均水平2.2个百分点，位居全省第11位。全市完成房地产开发投资94.04亿元，总量位居全省第3位，同比增长51.0%；全市商品房销售面积169.22万平方米，位居全省第5位，同比增长58.3%；全市完成商品房销售额66.12亿元，同比增长62.0%。
除了郑州都市圈周边，今年1至4月，扬州市商品房销售面积296.94万平方米，同比增加54.7%；其中住宅销售面积279.78万平方米，同比增加51.8%。商品房待售面积313.70万平方米，同比下降27.5%。商品房去化周期降为6个月。
对此，江苏省组织331名相关专家调查后，报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主；南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。
江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示，总体上看，缓和上涨的预期占70%，尤其是苏北五市，除淮安市维持在80%的上涨预期外，其他四市的上涨预期都超过了九成。孔祥平介绍，“江苏的三四线城市房地产活跃度增加，三四线城市的房价有所上升。对此，三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施，包括价格部门会采取备案措施。在经过了前段时间的市场调控之后，我们目前仍然面临着较大的商品房上涨的调控压力。”
随着购房者的溢出，部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨，去化加速。有报告显示，根据国家统计局的最新数据计算，全国住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危机以来最大的月度降幅。其中，若按照对11个三四线城市的调查中，住房存量4月更是平均同比减少22.4%。
调控难抑热点城市周边房价快速攀升
国家统计局公布的数据显示，5月份，一二线城市房地产降温态势持续，热点周边三四线城市领涨全国。其中，5月宜昌新房价格同比涨幅达到10.7%，创下今年以来的新高。
统计局数据显示，4月份，唐山房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。5月份时，趋势依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边三四线城市。
业内表示，由于购房热情仍在，调控博弈，因此，购买力溢出，热点周边城市成为投资最佳标的，部分存在上涨之势。
以石家庄为例，受京津冀城市群影响，仅5月单月，石家庄楼盘调价数量达到21盘。其中7个住宅项目进行调价，10个写字楼项目进行调价，3个别墅和1个商铺项目进行调价。住宅方面，位于新华区、桥西区、高新区等项目中，新合作城市广场、龙湾、中山尚城分别上调1000元/平方米，华丽家族楼盘上调1300元/平方米，官峰嘉邸项目上调2000元/平方米，十里逸墅项目上调60万元/套。此外，别墅项目原河名墅更是从之前的2000万元/套，上调至2366万元/套，上调了366万元/套。
因各种因素利好，河北不仅成为购房者的投资天堂，也成为各房企的拼抢之地。6月2日，石家庄正定新区迎来今年“最受关注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂园、保利、万科等25家房企的集中关注，拍卖总额达42.33亿元。
其中，天山地产竞得的【2016】008号地楼面价高达2.09万元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。值得注意的是，此前正定的新高仅为2016年11月楼面价的2549元/平方米。
安徽六安也同样是受城市圈利好的城市之一。根据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。在此影响下，今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价同比增长21.81%。
5月初，记者在六安走访多家楼盘发现，每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。在六安某项目售楼部外，外地牌照私家车在停车场进进出出。
“外地人在我们这里买房的太多了。2020年城铁通车后，六安到合肥只要20分钟！”一位售楼经理热情地介绍说，“3月份我们曾加推过一次，均价还不到5000元，132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。近期我们准备开几栋大平层，预计价格涨到6500元左右，房源同样是100多套，估计根本不够卖。”
在福建漳州，也大量存在着认为当地未来房价向厦门看齐的投资者。在漳州万科城滨江府、恒大御景半岛等新兴高档住宅售楼处，虽只剩为数不多的尾盘清售，但看房买房的人依旧络绎不绝，购房者普遍判断漳州房价还有潜力，开发区房价肯定会涨，买到就是赚到。
库存畸变“去库存”“控房价”并存
在市场热度下，楼市库存却出现了分化，非住宅类项目库存整体偏高。据赢商网不完全统计，2016年安徽新增商业项目23个，新增商业体量超230万平方米，2017年计划新开业购物中心更是达73个，预计新增商业体量高达760万平方米。
以去年房价一路高歌的合肥为例，虽然住宅时常面临抢房，但商业部分却未能向住宅看齐。同策咨询数据显示，截至2016年12月31日，合肥商业市场库存达到432.95万平方米，同比2015年增加28.3%，库存量不降反增。按照2016年商业项目的去化速度计算，合肥商业项目需要3.2年才能完成去化。
六安方面上述现象更为明显，截至4月底，该市可售商品住宅440.23万平方米，去化周期为13.7个月，但非住宅库存273.72万平方米，去化周期为124.4个月，高达10年。
中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。
武汉方面，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照往年的去化速度，全部消化完至少还需4至6年。与此同时，未来5至6年，还将新增约1000万平方米的商业体量。
与供应旺盛相对应的是，商业地产整体需求难以提振，市场吸纳力下降。据了解，武汉方面，除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。
除了住房性质结构失衡外，地方楼市还存在区域性结构失衡。如六安在部分区域住宅热销的同时，一些县乡仍需积极推介房源。六安市房地产管理局统计显示，2016年在棚改货币化、鼓励农民进城购房、发放契税补贴和购房补贴、购买商品房作为安置房源等一系列的去库存措施的作用下，库存面积大幅下降，全年净去库存面积达336.19万平方米。
六安市房地产管理局局长吴耘介绍说，六安市金寨县，库存总量较大，去化速度较慢，作为全国农村土地制度改革试点地区之一，该县推出了居民购房和农户退出宅基地购房两项补贴政策，有效的推动了去库存工作，盘活了房地产市场。霍山县人口基数小，库存量也较大，该县则减少了商品房的土地供应，暂停了乡镇房地产的开发，并通过移民补助、惠民安居贷等措施鼓励农民进城购房。
湖北方面，截至2017年3月底，虽然全省商品住房库存平均消化周期为7.4个月，但仍有5个县库存消化周期超过18个月，其中，郧西县18.6个月，嘉鱼县22个月，黄梅县23个月，云梦县24.8个月，屈家岭管理区31个月。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。他建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。
分城施策转向区域施策
事实上，地方政府也已关注到该类城市所面临的风险。为解决结构性失衡问题，安徽省住房城乡建设厅、安徽省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门5月份联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，通过去库存与供地联动、鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业、鼓励个人购买商住公寓等途径，指导各地有序化解非住宅商品房库存。
根据意见，安徽将推动房地产去库存与土地供应联动，要求各地结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况，按“控制总量、限制增量、消化存量”原则，合理安排土地投放量，优化用地供应结构。明确商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市，停止新出让同类性质用地。同时，优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房库存。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变；鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。
重庆方面，近日重庆市政府网公布《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》指出，政府将从“控制商业商务房地产建设用地新增供应规模、支持实施商业商务用房转型利用、支持开发企业自持经营商业商务用房、扩大商业商务用房的市场需求”四大调控措施加大商业商务房地产去库存力度，力争在“十三五”末全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围，其中主城商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。
对此，业内表示，热点周边城市已进入去库存和控房价双轨并行阶段，调控难度将继续增加，需要有新的调控视角和手段。
世联行董事长陈劲松说，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅以行政边界实施的一城一策可能会无法适应市场变化。陈劲松建议，通过完善现有城市群市长联席会议等机制，将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待，在一城一策的基础上，逐步探索区域协调施策。