[摘要] 数据显示,目前土地市场溢价率正在得到抑制,但品牌房企积极补仓趋势明显,尤其是包括宁波在内的长三角区域,或将成为“囤兵重地”。
在调控政策的持续影响下，甬城楼市成交有所降温，但土地市场持续火热。6月14日，圈内圈外两宗地块同日竞拍，战火一路从北仑区蔓延至高新区。其中，高新区一宗宅地经历63轮竞价，被北京金隅以楼面价20000元/平方米，总价约18.85亿元，溢价率72.41%竞得。
数据显示，目前土地市场溢价率正在得到抑制，但品牌房企积极补仓趋势明显，尤其是包括宁波在内的长三角区域，或将成为“囤兵重地”。
上市房企抢占长三角 宁波成为攻占高地
“在什么样的地方拿地，以什么样的成本拿地”往往是体现房企战略布局的重要考量。日前，一份5月上市房企拿地情况的统计数据出炉，上市房企在长三角地区的拿地次数占到了整个5月份房企拿地总次数的三分之一。更为有趣的是，通过对大部分上市房企的拿地布局和金额状况对比分析，记者发现，宁波成为了长三角地区的攻占高地，而一批曾经低调的房企也正在加紧布局，突围夺地。
其中，融创于5月3日在东钱湖板块以19.41亿元竞得一宗面积为14.23万平方米的商住用地；北京金隅于5月4日在高新区以11.68亿元竞得一宗面积为3.6万平方米的住宅用地；景瑞于5月5日在江北洪塘片区以3.64亿元竞得一宗面积为2.53万平方米的住宅用地，并于5月31日在鄞州华光城地段以4.24亿元竞得一宗面积为1.47万平方米商住混合用地；龙湖于5月24日在北仑大碶以11.3亿元竞得一宗面积为5.35万平方米住宅用地。此外，宝龙地产于5月5日在江北区拿下一宗面积为2.46万平方米的商务用地，而中梁也于5月18日在象山以2.7亿元斩获一宗商住用地。
对此，业内人士分析，“热点一二线城市土地面积逐渐减少，房企自觉地将注意力转向周边二线城市和三四线城市，几乎已经成为今年的拿地默契，而得益于长三角外溢效应，以及区域本身较好的投资前景，也使得宁波成为了5月以来房企出现频次最高的城市。”
土地市场热力延续 圈内圈外同日推地
6月14日，圈内圈外两宗地块同日竞拍。其中，高新区gx03-02-15地块隶属限购区域，出让面积约4.28万平方米，可建面积约9.42万平方米，共吸引了金隅、雅戈尔、中海、荣安、华润、招商、景瑞8家房企参与竞拍。虽然竞拍单位数量不及5月4日高新区gx03-01-07地块出让时26家房企到场的盛况，但竞拍环节的激烈角逐，犹可见高新区宅地的火热。
竞拍至第17轮，此前由金隅创造的16200元/平方米的区域最高价已经被天阳16220元/平方米的报价刷新。最终，经过63轮拉锯战，金隅以楼面价20000元/平方米笑到最后，再次刷新了近7年来的宁波土拍单价记录。
北仑区一商住用地春晓160#地块同日出让，以2135元/平方米的诱人起价吸引了6家竞拍单位，其中美的、仑江、龙湖刚于月初落子北仑土地市场。最终，景瑞发力以楼面价3910元/平方米一举竞得该地块，首入北仑大捷而归。
高新区地价为何屡创新高？土地供应稀缺区位价值明显
5月初，高新区迎来2017年来的宅地首发，被北京金隅以楼面价16200元/平方米，另配备保障房面积12000平方米竞得，当时的成交单价刷新了由融创创下的15269元/平方米的区域单价记录。时隔一个多月，本年度该区域内第二宗热推地块成交楼面价再创新高，这场被不少业内人士认为是“风向标”级别的土地竞拍，是否也预示着未来高新区“身价”水涨船高？
根据宁波市区2017年度国有建设用地供应计划，高新区今年将出让7宗住宅用地，总出让面积仅22.54公顷，在宁波市六区中占比最小，却因其特殊的区位优势和政策红利备受开发商的追捧。
目前正为多家房企项目做销售代理工作的一家房地产行销代理公司总经理告诉记者，“高新区与东部新城一脉相连，被业内统称为大东城板块，各项配套逐步完善，此次北京金隅一路喊价，志在必得，也是为了保住前一块土地的价值并拓展自身在区域内的占有率。如果说受本次竞拍影响最大的，应该是诸如东晟府、融创东投悦湾 (价格团购户型)等在内的区域热门在售项目。”地块周边另建有招商·雍景湾、江南景苑、绿城·宁波智慧园 (价格团购户型)等住宅小区，目前招商·雍景湾在售均价约23000元/平方米左右。
土地拍卖新模式防止“面粉”比“面包”贵
进入初夏，土地出让市场风向渐变，从过去“价高者得”的传统竞拍地价模式，转向竞配建保障房面积。高新区、江北洪塘、北仑梅山新区和春晓板块都相继拍出了溢价率达到100%后，房企以配建保障房面积的大小来竞争地块的情况。
一位多次参与土地拍卖的本土房企负责人坦言，“从5月以来成交的几宗地块来看，加上配建保障房的成本，按照账面来看，这个账根本算不过来，外来实力房企虽然可以承受，但本轮调控效力正在显现，拿地成本不断提高，也给未来市场积蓄了一定的风险值。”
放眼宁波，当城市土地越来越贵时，房企压力也在日益加剧，“别看开发商拿地动辄几十亿元甚至上百亿元，实际上自己拿出的真金白银并不多，大多是借用各种金融杠杆手段筹措。一旦政策持续收紧资金流动性，开发商的资金链就容易出现问题。”
目前，包括宁波在内的一些城市主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等，用意非常明确，就是给土地拍卖市场降温，防止“面粉价超过面包价”，促进房地产市场健康发展，严防土拍热浪灼伤楼市调控预期。